부동산 투자, 흐름이 정답이다.

 

 

-. 독서기간 : 11/22~12/3

-. 작가 : 김수현

-. 한줄 정리 : 숲을 보고 나무를 보는 법을 배움. (Milimeter --> Micron)

 

-. 이 책의 작가는 너나위님의 "월급쟁이 부자들로 은퇴하라" 책에서 소개한 블로그를 통해 알게된 분이다. 

   친절한 설명과 지금 현 상태에 대한 진솔한 글이 나의 마음에 들었고 지속적으로 블로그도 구독하고

  강의도 듣고 책도 읽게 되었다 .

  

  이 책은 시중에 떠돌아 다니는 아파트 투자에 대한 '수학의 정석' 느낌이다. 

  아무래도 출판 일자가 2018년이라 지금 시대에 비해 전산상 좀더 불편한 것이 있어 보이지만

  이 책에서 말하려는 본질은 바뀌지 않았다. 

 

모든 투자 물건은 사람의 심리에 따라 흐름이 발생하고 흐름에 따라 투자하면 Risk를 최소화 가능하다 

 

이게 이 책에 본질임.

 

 

-. Bench Marking 

 

1. 아파트 가격이 상승하는 것은 대지지분의 가격이 상승하는 것. 

--> 대지지분의 가격을 잘 살펴보고 투자에 반영 필요

 

2.  부동산 가격에 영향을 미치는 가장 중요한 요인은 '공급'이다. 규제는 '상황' 일뿐.

--> 지금의 상황을 대비하여 기회를 찾아보자.

 

3. 부동산 공부의 핵심은 입주물량 분석 -->매매가격 변화, 인구 변화 분석--> 입지 분석 --> 나머지 부동산 정책 공부를 한다. (순서대로 해야한다.)

--> 본질부터 공부한다. ( 정책은 나중이다.)

 

4. 금리는 시세차익형 부동산에는 영향이 크게 없으나 수익형 부동산에는 영향을 끼친다. (레버리지 때문에)

--> 본질에 대해 고민하게 되었다. ( 시세차익형 과 수익형을 잘 비교해 보자)

 

5. 공급량에 대한 가격변화를 중점적으로 살펴서 부동산 흐름에 따른 틀을 잡아야 한다.

--> 과거의 공급과 가격변화에 대해 주요도시별로 공부해야 겠다. ( 부동산 지인 참고)

 

6. 시장의 변화를 바로 알 수 있는 바로미터는 전세가격 동향이다. 전세는 실거주 수요의 바로미터이기 때문에 , 전세가격에 따라서 매매가격이 변하는 포인트만 잘 포착하면 타이밍을 잡을 수 있다.

--> 전세가율의 변화를 보면서 어느 지방에 투자할 건지를 분석해보자.

 

7. 거래량은 매매가격과 밀접한 관계가 있다.

--> 그러나 지금은 임대차 3법 때문에 매우 애매한 상황이다. (조심해서 본질이 무엇인지 알아야 한다.)

 

8. 매수우위 지수는 시장의 장기적인 추세를 확인하기 좋은 지표이다.

 --> 각 지표에 대한 뜻을 이해하고 접근해야 겠다.

 

9. 투자 지역 선정 방법.

 

10. 투자 지역내 단지 선정 분석 항목

1) 자치구별 현황 과 특징 (부동산 평균 가격 비교, 지도 파악 )

2) 자치구별 아파트 가격 변화 분석과 원인

3) 핵심 개발 계획과 정비구역 현황

4) 면적별 입주 물량

5)전세가율 높은 지역

 

==> 아파트 선별기준은 보수적으로 잡고 수요가 확실히 보장된 곳을 선택하는 것이 좋다.

==> 전세수요와 매매수요 둘다 높은 곳에 투자하는 것이 향후 매도시 보장이 된다.  

==> 평형별 거래량도 파악 해야 한다. 

 

11. 투자시 매도 계획을 세울때 입주 물량을 고려하라. 집을 살때 보다 집을 팔때 입주 물량이 더 중요하다. 

==> 역전세 준비시 항상 입주 물량을 고려하여 진행 하자. 

==> 매도시점에 물량이 부족해야 한다. 

 

 

12. 시장 흐름 

 

1) 공급부족 ->2) 미분양 아파트 감소 -> 3) 부동산 가격 상승 ->4)신축 아파트 분양가 가격 상승 ->5) 정비사업 수익성 향상 -> 6) 정비구역 입주권 가격 상승 ->7)공급확대 -> 8) 미분양 증가 ->부동산 가격 하락 ->9) 정비 구역 사업성 악화

 

==> 2021년 12월 지금은 6번과 7번 사이에 있지 않을까?

==> 흐름을 보고 준비를 해야 겟다.