당신의 집은 어디에 있는가

읽은기간 : 11/30~12/4

저자 : 제이원

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저자 : 제이원

-. 월부 팟케에서 처음 들었던 저자로 너바나작가와 같이 활동한 것으로 추정 되며 오랜기간 사업부터 상가 , 아파트, 전부 다 해봤고 주로 경매쪽 투자를 많이 한듯하다.

월부 팟케에서 방송할때 솔직한 임담과 경험을 통한 조언이 인상적이어서 책까지 사게 되었다.

 

후기

책 자체는 여타 다른 부동산 개발서와 다르게 얇지만 많은 경험을 바탕으로 예시를 들어서 설명하여 이해하기 편했고 ( 경매쪽을 무조건 배워야 한다고 하는건 나랑 생각이 다르지만)

.입지를 선택하는 안목 과 잃지 않는 투자 방법 , 그리고 투자를 할때 주의해야 하는 것에 대한 설명까지 투자에 필요한건 다 들어 있는 알짜배기 책이라 생각한다.

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책의 주요 내용

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■ 내가 집이 없는 이유

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1)내부적 이유

-. 사람들에 소문이나 이야기에 따른 흔들리는 소신, 가격 하락의 두려움 , 레버리지에 대한 낮은 이해도 , 자산 가치와 사용가치를 구별 못하는 태도

, 돈에 대한 이중적인 태도

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2) 외부적 이유

-. 다양한 정보가 날 가난하게 만듦, (과도한 정보에 휘둘리지 말고 , 자신의 환경을 직시하고 필요한것을 활용하는 방안을 습득할 것. )

-. 투자할수있는 환경이 중요함.

-.남의 돈을 무서워 할줄 알아야한다. (돈에 대한 태도가 중요)_자산의 태도로 인해 망한다. (저축하고 아끼는 절제력을 지녀라)

-. 인플레이션

-. 잘못된 공부가 실천을 방해한다.

-. 폭락론자

-.부동산 정책 (규제가 심할때도 정치인들은 부동산에 투자한다.)/(흔들리지 말자)

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■ 하우스 푸어가 되지 않으려면

1)나의 역량에 맞는 집을 사야한다.

2)가치에 대해 생각하라 (실거주는 사용가치이기 때문에 투자보다는 소비의 개념에 가깝다.)

3)신도시에 대한 환상 (가격이 한창 오르는 시점에서 사서 가격이 내려가기 직전에 팔고 조금이라도 이익보고 나오려는 사람들은 떨어지는 칼날을 손으로 잡으려는 것과 같다.)

3-1) 신도시 아파트를 흔히 청약땐 대박 , 입주땐 쪽박이라고 하는 이유 이다.

3-2) 신도시 투자는 여유를 가지고 지켜본뒤 투자를 결정해도 충분하다.

4) 똘똘한 한채에 목숨걸지 마라 (결국 소비에 가까운 것)

5) 주변환경에 따라 생활수준 바뀜 --> 1억원짜리 아파트 살때 보다 10억원짜리 집에 살때 매달 들어가는 돈이 많다 .

6) 소액입주 분양권은 절대 하지마라

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■ 첫투자로 고통받는 사람들

1) 투자에는 리스크와 수익관리가 중요하지만 , 특히 리스크 관리가 먼저이다. 그래야 수익으로 이어진다

2)첫 단추가 중요하다. 수익보다 리스크 관리가 제일 중요하다.

3) 절대 남에게 의지하는 투자는 결국 이용만 당한다. (당신이 이집을 사서 이익을 보는지, 손해를 보는지 안중에 없다는 말이다. )

3-1) 절대 타인은 나의 투자를 도와주지 않는다.

3-2) 절대 타인을 믿고 쉽게 투자하면 안된다. 자신이 직접공부하고 , 스스로 투자해야 발전 할수 있다

4) 단기투자는 거위의 배를 가르는 것. : 장타는 쫓는 것이고 , 단타는 쫓기는 것이다. , 쫓는 자는 10번중 1번만 성공해도 성공한거지만, 쫓기는 자는 10번 중에 1번만 잡혀도 실패다 .

4-1) 투자는 시간을 먹고 자라며 당신의 관리를 받으면서 더욱 튼튼해 진다.

5) 투자는 제대로 배워라 : 본인이 배우는 방식이 정말 실천 가능한가 , 그 여부를 따져보면 알 수 있다.

6) 신도시 상가 투자는 무조건 망한다.

6-1) 임대료가 결정되는 기준 : 분양가를 기준으로 책정

6-2) 점포매출을 기준으로 책정

--> 신도시 상가보면 점포가 비워져 있고 공민중계사 사무실만 많음,

6-3) 상가보다 집이 먼저다

7) 절대 공동투자 하지 마라

8) 월세 수익에만 의존하는 투자 는 하지 마라 /초보 입장에서는 절대 하면 안되는 투자 이다.

9) 상승할때 추격매수 하는 투자 : 부동산 가격은 오르기 시작하면 급격하게 오른다.

10) 과도한 대출의 위험성

11) 부정적 마인드

12) 새로운 것은 없다 .(잘할수 있는 것을 계속 파라)

13)리스크 관리의 부재 (자신의 운용 할 수 있는 규모 안에서 실천해야 한다.)

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■ Solution 1

1)집 사기 전에 돈을 버는게 먼저다

2) 습관성 소비를 중단해라

3) 소비는 행복이 아닌 스트레스다.

4) 신상품 마케팅에 속지 마라

5) 열등감이 곧 가난의 지름길이다.

6) 필요와 욕구를 구별하라

7) 가난의 유전자를 끊어라

7-1) 가난한 사람들의 공통점 : 절제력 [소비 , 운동, 식사등 다양한 면에서 상대적으로 약하다]

7-2) 돈을 다루는 방법에서도 중요한 것은 절제력이다.

7-3) 자녁들이 거울이 되는 당신의 습관부터 바꿔야 한다.

7-4) 지출 수단의 미니멀리즘 [성공한 사람들은 일상을 단순화 하였다. 규칙적으로 산다는 것. , 일상을 단순화하고 규칙적으로 살면서 시간을 통체 했기 때문에 성공한 것이다.]

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7-5) 투자로 버는 돈은 당신의 여유를 위한 것이고 , 매달 받는 월급은 당신의 안정적인 생계를 위한 것이다.

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7-6) 금융자본주의 사회에선 거인의 어깨를 레버리지에 비유한다.

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■ Solution 2

1. 종잣돈을 만드는 기술

1) 안쓰고 모으는게 가장 기본적이면서도 간편한 돈모으기 기술이다.

2 )레버리지로 종잣돈을 만들 때는 무리하지 않는 범위 내에서 리스크를 감당할 만큼만 사용해야 한다는 점을 명심해라

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2. 좋은 입지는 누구나 잘 안다.

1) 투자로 돈벌고 싶은가 ? / 그렇다면 당장 투자할 수 있는 물건을 찾는게 우선이다.

2) 필자가 가진 자금으로 살수 있는 물건, 그리고 수익률이 확실한 물건이라면 전국 어디라도 망설이지 않고 투자 했다.

3) 본인 역량에 맞는 집개수에 투자하고 절대 욕심내서 급하게 사들이면 안된다 중요한건 자신이 감당할수 있느냐 여부 이다

4) 실거주는 직주근접이 우선 이다. ( 집은 자신의 역량 내에서 최대한 직장과 가까운 곳으로 선택하는 것이 좋다.)

5) 미래 가치가 아닌 현재 가치에 집중하라 (인프라도 제대로 갖춰져 있지 않은 허허벌판 신도시로 이사하는건 신중하게 생각해야 함.)

6) 자기 역량 안에서 꾸준히 집을 사고 관리 하다 보면 복리가 우스울 정도로 수익이 증가 한다. 경험상 금액이 작은 물건일 수록 그 증가 폭도 컸다.

7) 투자를 실천함에 있어 탐욕은 무조건 경계 1호 대상이다.

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■ 실행전략

1.실행을 위한 마음가짐

1) 스스로 궁함을 깨달아라

2) 지출을 관리 하라 (렌탈보다 일시불, 반드시 밑 빠진 독부터 점검하라)

3) 소득 대비 지출을 통제하라(목표를 세우는 것 보다 습관을 바로 세우는 것이 훨씬 중요하다)

4) 넘어지면 넘어진 곳에 원인을 찾지 말고 발이 걸린 곳에서 원인을 찾으라 했다.

--> 소득대 대비 지출을 통제하는 습관을 바로 세우는 것 이다.

5) 대출 갚을 때 순서가 있다.(소액 대출의 금리가 매우 높다는 사실이다. )(금리가 높은 것 부터 상황해야 한다.)

6) 가장 중요한건 현금흐름.(가장 쉽게 만들수 있는 현금흐름은 바로 투자 소득이다.)

7) 투자는 몇번으로 끝나는 게 아니라 평생 하는것이기 때문이다.

8) 부동산 투자는 무엇보다 실천이 중요하다. 투자는 책을 읽고 이론을 배운다고 끝나는 것이 아니라 관리하며 수익을 내는 것이다. 그리고 그게 투자의 전부 이다.

9) 부동산 투자 공부를 하기 위한 3가지 원칙

9-1) 이해할수 있는가? 이해하지 못하는 사업에는 절대 투자하지 말라

9-2) 본인에게 적합한 것인가? (본인의 시간, 지식, 돈을 잘 따져서 본인에게 어울리는 부동산 공부를 해야 한다.)

9-3) 본인이 직접 할 수 있는 가?

10) 부동산 투자도 경험이 중요하다(최소 10채 까지)

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2. 실패 확율 0% 부동산 투자 전략

1) 집을 고르는 기준 : 전세율, 입지, 수익률

2) 부동산 투자에서도 역시, 중요한 정보는 거래하는 집의 원가다. (그것이 부동산 적정가치)

--> 전세가율 : 원가에 가깝게 사는 것만으로도 실패를 줄이고 성공확률이 높은 투자를 할 수 있다.

3) 전세가율은 지속적으로 하락 하지 않는다.

4) 전세가율이 상승, 하락 한 결과에 맞춰 전략을적으로 대응하는게 현명하다.

5)전세율이 낮은 물건 보다 높은 물건이 더 매매가 상승시기가 빨리 다가온다는 점을 알아두면 물건을 선정하기 더 쉬워진다.

6) 전사가율이 높은 지점 : 매매가 가 상승하기 전 임계점을 찾아라 : 그때가 진정한 투자 타이밍이다.

7) 서울과 지방 주요도시를 구분하지 말고 전세율 높은 지역을 찾아 투자하면 된다

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8) 전세율이 높은 부동산은 굳이 팔 필요가 없다.

--> 전세율이 높은 부동산은 굳이 팔기 보다 전세 계약을 통해서도 충분히 현금화 가능 할 수 있다.

--> 전세율이 높은 부동산은 낮은 부동산에 비해 임대 시세가 오를 확률이 더 높기 때문에 추가적으로 현금화할 수 있는 기회가 계속 생기는 장점이 있다

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2. 입지를 선정하는 법 (택지지구 , 전세가율, 초등학교 입지)

1) 택지지구를 투자라하라 (서울은 제외) / 택지 지구가 성장 가능성이나 안정성이 더 높다.

2) 초품아 입지는 언제나 옳다. 초보들은 특별한게 더 좋을거란 기대 때문인지 단순함에 복잡함을 더한다. 그래서 실패한다.

==> 집을 사는 원칙은 실패하지 않는 몇 가지 원칙만 지키면 결국 수익으로 연결 된다.

3) 용의 꼬리 보다 뱀의 머리를 노려라

==> 부동산 투자에서 용의 꼬리가 된다는 것은 잘 나가는 지역에서 가장 소외된 부동산을 사는 것이다.

==>반면, 달긔 부리가 된다는 것은 작은 도시지만, 그곳에서 선호도가 높은 부동산을 사는 것과 같다.

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3. 투자

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1) 투자는 절대 무리하면 안된다. 지방에 투자할 자금이나 역량을 수도권에 무리하게 투자하면 결국엔 버티지 못한다.

2) 핵심 위치에 주목하라

==> 권력과 부동산의 공통점은 위치가 힘을 결정하다는 것.

==> 부동산은 각 도시에 따라 핵심 지역이 다르다. (6개 광역시, 8개도, 75개 자치 시와 82개 군) , 지역마다 핵심지역 존재

==> 핵심 지역과 아닌 곳은 차이가 많이 난다 , 따라서 출발점을 찾아야 제대로 시작 가능하다.

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3) 새집이 주는 프리미엄은 결국 5년이면 끝이 난다. 5년 뒤에 남는 것은 결국 환경이 주는 프리미엄 이다. (반드시 명심할 것.).

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4. 수익률의 이해

1) 돈을 벌때나 투자 할때 특히 이익을 따져 볼때는 %로 계산하는 습관을 들이자

2) 수익률 : ( 수익/원금)

3) 자기 자본 대비 수익률 : (수익-타인 자본에 대한 비용) / (매매가 -타인 자본) [타인자본을 줄이면 수익율 증가]

4) 투자 가계부를 활용하라 : 쓰는 것 보다 파악하는게 더 중요하다.

[ 지출의 분류 : 첫째, 필요소비 , 둘째 : 낭비 , 셋째 : 투자]

==> 낭비를 줄여라

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5. 초보자를 위한 부동산 Tip

1) 상가보다 주거 부동산이 훨씬 안정적이라는 것.

2) 초보는 무조건 안정적인 투자처를 선택 해야 한다.

3) 주거 부동산에 투자 할때 주의사항은 특정 지역에 집중적으로 투자하면 안된다.

4) 인터넷 허위 매물에 속지 않도록 주의를 기울이기 바랍니다.

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6. 당신이 피해야 할 함정

1) 돈만 모이면 부동산을 사던 펀드 매니저 : 펀드/주식/은행상품 믿지 말고 부동산 투자 해라

2) 남들이 외면할때 투자해라

3) 청약에 목매지 마라

4) 부동산 중개업자를 믿지 마라

5) 투자자는 항상 겸손해야 한다. ( 처음 부터 ~마지막 투자까지)

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7. 자산을 지키는 원칙

1) 당신의 돈이 걸려 있는 판에서는 그 누구도 믿지 말라.

2) 퇴사는 옵션이 아니다.

3) 타인에게 부족한 부분을 채우려 하지마라

4)멀리가려면 혼자 가라 .

5) 외로움은 피할수 없는 과정이다.

6) 리스크 관리는 실패조차 성공으로 만든다.

==> 리스크 관리 강조 : 10의 역량중 5만 사용해라

7) 당신의 돈을 남에게 알리지마라 (가족에게도)

8)당신의 부를 굳이 밖으로 드러내지 마라

5)부동산 투자에서 인내심은 곧 성공을 뜻한다.

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에필로그

==> 파트 4. 실행전략 부분은 반복해서 읽는 것이 좋다.

==> 잃지 않는 다면 수익이 작더라도 결국 이익이다