전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.

-. 읽은 기간 : 12/1~12/11

-. 작가: 이현철_아파트 분양 상담 관련 일을 많이 하였고 현재 매경 부동산 자산 관리자

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-.한마디 줄거리 : 부동산 심리에 의한 부동산 사이클을 이해한다면 투자에 매우 유용하다.

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-. 배운 점 : 부동산 심리에 의한 사이클 특징, 대응 방안 이해

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-. 후기

'월부' 팟캐스트를 듣고 바로 구매함.

부동산 심리를 부동산 투자와 연결한 책을 많이 읽어보지 못했지만

매우 유용할 것으로 생각되며 특히 모의 투자처럼 해서 현재 분장인 가운데 심리를 비교하고

앞으로 전망을 대입해서 비교했을 때 투자 시기를 알 수 있을 것으로 판단됨.

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참고로 어떻게 해라라는 내용은 없어서 더 믿음이 간다. 오히려 조심해야 할 것만 따로 챕터를 만들어서

기록해서 도움이 많이 됨.

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월부에서 나왔던 말이 생각난다.

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"어떻게 해야 할지를 찾지 말고 하지 말아야 할 것들을 찾아서 버려라 !, 그럼 결국 해야 할 것만 남는다. "

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-. 주요 밑줄 내용

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1. 아파트 잘못된 상식

1) 주택 보급률이 100% 면 집값이 내려갈까? : X (토지의 가치만 가지는 (거주가치 X) 없는 집도 포함되어 있음으로..

2) 인구가 감소하면 집값 감소? X (해외 유입 및 천천히 감소하므로 ... 단, 입지에 대한 가격차이 벌어질 수도)

3) 금리에 따른 집값 감소? 세모 (수요에 영향을 끼치겠지만 절대적인 요소는 아님_월세보다 전세가에 더 영향을 받음)

4) 한국 부동산은 일본 부동산을 따라갈 것인가? 노 (주식, 부동산 2~3배 폭등/ 정부에서 조치 x)

5) 입주 미분양이 집값에 영향을 미칠 것인가? 예스 ( 입주로 인한 전세가 폭락 --> 매매가 폭락 이어짐)

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2. 부동산의 특징

1) 부동산이 다른 재화랑 다른 점 : 부동성 및 필수 요소

2) 아파트값은 정지될까? 무조건 오름(가격이 정해져 있지 않은 재화임)

3) 전세 대란 발생 원인

-. 저금리 및 LTV 감소로 인한 전세에서 월세로 전환

-. 집값 하락 시 투자자 감소

-. 집값 감소 시 집값 방어 가능한 요소 (학군)

-. 매매가를 역전하는 전세가는 나올 수 없다. (전세는 매매의 파생상품이기 때문에)

-. 역전세난이 발생하는 원인 : 대규모 입주물량이 쏟아지면 그렇게 됨. (신도시 등)_중요

--> 역전세 상황이 일시적인지, 지속적인 스스로 판단하여 투자 필요

--> 신도시가 대부분 일시적인 영향으로 끝나면 그 뒤 입주하는 것이 없어서 폭등함.

--> 단, 경기도 한 지역이 전체에 영향을 주지 않음(서울은 경기도 영향 줌)

-. 현재는 선분양 : 분양 [ 집값을 올림 ] --> 입주 [ 집값을 폭락 시킴]

-. 후 분양 제도 실시 시 집값 폭등 예상해야 한다.

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3. 전세가의 역할

-. 매매가의 기준(바로미터)

-. 매매가 지지선

-.매매가 상승/ 하락의 역할

--> 경기 사이클상 폭등기에 이르게 되면 아파트 가는 상상초월하고 상승(2020년 12월 현재) --> 전세가율 감소

--> 기업들 지금 오를 때 많이 분양함--> 한꺼번에 입주 --> 전세가 감소 -->매매가 폭락 영향 _50% 면 매우 영향이 큼

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4. 사람들의 심리

-. 폭락장 특징 : 사람들은 절대 손해 보려 하지 않는다.

1) 언론사들은 연일 부정적인 뉴스를 쏟아 낸다

2) 사람들 : 더 내리면 사야지 생각

--> 부정적인 상황만 있음

3) 무릎에 사서 어깨에 팔아라 : 어느 정도 되면 팔아라

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-. 폭등장 특징: 사람들은 비쌀 때 더 잘 사더라

1) 폭등기에 묻지 마 투자자 등장(보통 투자자들은 자기가 투자하는 물건에 대하여 어느 정도 조사하고 지식을 가지고 투자하게 된다.)

2) 폭등 장세 달려드는 게 사람들의 심리

3) 사람들은 분위기를 쫓는다.( 시장 침체기에 저렴하고 새 아파트니까 사두면 반드시 좋은 상황이 있을 거라고 해도 거의 대부분 매수를 못함)

4) 폭락과 폭등은 사람의 심리와 관계가 있다.

--> 폭등이 있으면 반드시 폭락이 찾아오게 되어 있다.

--> 엄청난 수의 분양권이 시장에 나옴 --> 입주를 맞이하는 2~3년 후 --> 반드시 폭락 기다리고 있음

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#욕심과 공포는 전염되기 쉽다.

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5. 정부 정책

-. 정부가 사용하는 부동산 주요 정책 : 세금 / 대출

1) 시장 참여자들은 상반된 의견을 가지고 있다.

2) 정책은 결국 한계성을 가진다.

--> 수요가 공급을 맞춰야 부동산 가격 감소됨.

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6. 투자 방법

1) 폭락기

-. 폭락이 되기 위해서는 폭등이 전제되어야 한다.

-. 폭등이 없으면 폭락은 절대 오지 않는다.(원인은 심리)

-. 폭등에 따른 부동산 구매자가 투기자들(묻지 마 투자자)가 주를 이룰 때 폭락을 맞이하게 됨.

-. 투자자는 장기적 안목에서 자금의 계획성을 준비해 투자에 임해야 함.(투자란 이익을 얻기 위해 자본을 대거나 시간과 정성을 쏟는 일)

-. 한꺼번에 많은 투자자들이 내놓은 전세로 인해 소위 말하는 역전세 난 발생

-. 폭락장은 매수자 우위의 시장임

-. 폭락장 되면 정부에서 대출 및 세금 정책 내놈

-. 3~4년 정도 지속

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2) 하락 안정기

-. 전세가 서서히 상승

-. 부정적인 뉴스가 주를 이룸

-. 자가였던 사람들이 안전한 전세로 옮기려고 함. --> 전세수요 증가

-. 정부가 인위적으로 10년 전 가격대로 되돌 기기는 불가능함.

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3) 상승 안정기

1) 매매가 와 전세가 동시에 올라감

2) 갭투자자가 많아짐. (전세가가 매매가 밀어줌)

3) 이때 투자자는 시세 보다 싼 급매물을 노림

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4) 폭등기

1) 기존 대비 2매 가까이 OR 30% 상승

2) 전 국민이 투기꾼이 됨.

3) 이다음 반드시 폭락이 대기하고 있음

4) 대부분 투자자들은 그 뒤를 생각하고 투자에 임함.

5) 투자자는 항상 폭등 상황 뒤에 폭락을 대비해야 함.

6) 좋은 방법은 적당한 시기에 더 이상 욕심 버리고 적당한 가격에 매도

 

7. 왜 사이클을 이해해야 하는가?

-. 아무리 좋은 호재도 하락 사이클을 이길 수 없다.

-. 약간의 리스크를 안고 가는 투자자가 성공할 확률이 높다. (글쎄,,, 내가 감당 가능한 리스크라면 ..)

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8. 학군

-.학군은 중요 ( 가고 싶은 중학교, 초등학교는 한곳밖에 없음/ 아파트도 매우 한정적임)

-. 투자를 임할 때는 스스로 우선순위를 두어 기준을 잡고 판단하면 그리 어렵지 않음

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9. 집 비교 방법

-. 집을 많이 봐야 잔상효과 생겨서 현재 보고 있는 집과 비교 가능

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10. 갭투자 방법

1. 웬만하면 폭등이 나타날 때까지 기다려라 ( 길게 가져가는 것이 투자 수익률이 높다)

2. 파는 시기는 2년 뒤 맞추라

3. 전세가가 매매가를 턱밑에 붙어 있으면 밀어올릴 확률이 높다.

4. 전세부터 최고가로 맞추면 안전하다

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11. 대형 평형이 앞으로 우세 : 소형평형이 많아서 이제 수요가 넘침

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12. 지방 vs 수도권 투자법

-. 지방이 3~4년 앞선 흐름 보여줌 (예를 들어 수도권(서울 포함) 폭락하면 지방은 폭락장을 지나 하향 안정기 돌입했을 것.)

-. 흐름을 보며 지방 투자 --> 팔고 --> 수도권 투자함.

-. 주변에게 조언을 구하지 마라

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13. 매도 방법

-. 나 홀로 아파트는 팔기 힘들다

--> 그래서 팔 때 갭투자하기 좋게 세팅( 매매가를 현재 전세시세로 세팅 _갭을 줄여서 투자자를 오게 함 --> 전세 끼고 팔아라)

--> 폭등 후 적당한 시점에 팔아라

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14. 초보가 피해야 할 투자

1. 경매 ( 저가치 인해 .. 비효율)

2. 지역주택 조합(불확실한 미래일 경우가 많다)

3. 오피, 빌라 ( 감가상각 심함)

4. 재개발 (기간이 언제?? 김)

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15. 집값이 폭락하는 조건

-. 입주할 물량이 해마다 있어야 함.

-. 공급물량이 있는 동안 폭등이 있어야 함.

-. 전세가와 매매가 갭이 커야 함.

-. 묻지 마 투자자가 주를 이뤄야 한다.

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16. 집을 산다면 주 담대는?

-. 적금 넣어서 모아서 돈 갚지 말고 원리금 균등 상환하는 게 유리함.

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* 지금 상황은 과연 폭등장일까? 그럼 폭락장은 올 것인가? 지켜보아야겠다.

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