시스템 투자 : 양파링 특강 후기 정리_1강_월급쟁이 20억 달성 노하우_2

시스템 투자를 하기 위한 방법

 

1. 전세가율 높은 지역을 찾는다.

 

1) 부동산지인 이나 호갱노노를 이용

2) 시구단위 시세 확인 ( 전세가율 70%_지역 평균 전세가율) [ 활용 : 부동산 지인]

3) 2번에서 70% 이상 지역에서 단지 단위 시세 확인

( 전세가율 85% 이상, 투자금범위 (매전차 : 5천이하) ) [ 활용 : 조인스 랜드]

4) 개별 단지 확인 [활용 : 네이버 부동산]

 

2. 시구별 시세 정리 [ 활용 : 호갱노노, 부동산지인]

1) 구별 평당 매매, 전세가격을 바탕으로 대표 평형 가격/ 전세가율 정리 

2) 인근지역 가격 비교 함.  (부동산 지인)

3) 부동산 지인에 지역별 분석을 이용하여 검색 후 엑셀로 긁어서 정리 

   (순서는 : 시 -> 시구-> 평당 매매가격-> 평당 전세가격 -> 24평 기준 매매--> 33평 기준 매매--> 전세가율 --> 확인 년월)

※ 전세가율 70%이상 또는 해당 지역 평균 전세가율 이상 지역에 집중

4)  전세가율 70% 지역 찾고 70%이상 지역 기준으로 평당 매매 가격 높은 순으로 우선순위를 매긴다. 

※ 평당 매매 가격이 낮으면 실사용 가치가 낮다고 생각하면 됨. 

→ 정리

① 전세가율 70% 이상 or 지역 평균 전세가율 이상 단지 확인

② 전세가율 85% + 투자금 범위 내 아파트가 많은 지역 찾기

③ 개별 단지 확인 ( 입지 / 가격 )

 

5) 개별 단지 확인 ( 연식 좋은데 싼곳, 입지 좋은데 싼곳 부터 우선/집중 임장)

→ 위치 , 실제 가격, 현재 분위기 (시세/ 실거래가)

 

3. 투자시 RIsk 감지 하는 법

1) 아파트 실거래가 앱 활용 

2) 아실에서 매물 증감 활용 ( 얼마나 매물이 소진되고 있나 체크(지역 분위기 확인))

3) 전세 매물 증가 여부 확인 (전세가 소진되는 시점에 진입)

※ 전세 증가 요인 : 가수요 증가 (투자) , 공급 물량 증가 ==> 매수 결정 시 어떠한 리스크가 있나 체크 

 

4. 빠른 투자가 가능하기 위한 방법 

1) 앞마당 만들기 (손품 +발품)

2) 꾸준히 지켜보기( 시세 모니터링)

※ 집 보러 갈때 봐야 하는 것.  <가격(싼가?), 상황(비용과 편익), 상태(누수? 인테리어 ALL 수리?> 

==> 투자시 매물 보고서 작성 해보고 투자를 결정 하자.

3) 추가 가격으로 협상 시도 ( 내가 정한 가격까지 맞춰보자(

4) 대신 부동산 사장님에게 확실한 매수의사를 밝히자.

5) 추가 네고를 요구하자. (될때까지 한번)

6) 확신이 있다면 빠른 결정을 하자. 

7) 확신 시 결정은 본연의 가치에 집중하자 (세금이나 호재가 아니고)

8) 세금을 상쇄시킬 만큼 좋은 가격으로 협상 하자. 

※ 내가 알수 있는 것 (앞마당  , 임장 통한 저평가) VS 알수없는 것 (언제 오르나?)

( 시스템 투자의 원칙을 지키고 기다린다. _내가 알 수 있는 것만 지키자.)

 

5. 원칙

1) 적은돈으로 투자

2) 저평가 된 부동산을 늘려 나가

3) 자산이 스스로 일하게 하는 것. 

 

6. 세금과 시스템 투자 [시스템 투자로 가는 투자전략]

1) 매전차가 적은 물건을 사서 취득세 고려하여 3~4천 만원 물건을 투자하자. 

   ( 물건의 절대가를 조절이 필요하다.) / (취득세를 고려해서 내 금액에 Meet 하는 것을 사라)

2) 공시지가 1억원 이하 투자 기준 사라 (단, 위험하기 때문에 가능하면 좋은 입지를 사야한다.)

① 크기 3가지 고려 : 입지 ( 저평가 VS 저가치 : 거주수요) , 미래 ( 매도 타이밍 : 장기 투자 대비) , 경험( 수익<경험 : 무리한 투자 지양_욕심 X)

 

※ 최소 택지지구 정도는 되어야 한다. 

※ 미래 경우 : 재건축 가능할 정도로 입지가 좋아야함. ( 용적율 낮고, 입지 좋은 곳)

 

 

투자는 결국 개인의 상황에 맞는 운영 필요

정해진 챗수 내에서 투자 전략을 짜며 투자를 유지하는 것은 필요한 시점.